｜低價成交震驚業界
芝加哥房地產開發商卡拉布里亞（Marc Calabria）以400萬美元購入一棟面積達485,000平方呎的辦公樓。該大樓十年前的成交價為6,810萬美元。開發商盧扎托（Asher Luzzatto）經過止贖程序後，以530萬美元購入丹佛能源中心（Denver Energy Center）。該兩棟建築群在2013年的成交價高達1.76億美元。盧扎托就市場現況表示，「不了解房地產的人，見到這種困境程度定必大感震驚」。
不過，並非所有辦公樓均錄得如此折讓。紐約市及三藩市優質地段的高端辦公樓，業主仍在提升租金並錄得盈利出售。
美國聯邦政府地產管理機構政府服務管理局（General Services Administration）上月以2,400萬美元，向一名住宅改建商出售一棟面積達940,000平方呎的辦公大樓。該價格僅為數年前估值的極小部分。MSCI執行董事科斯特洛（Jim Costello）指出，「距離新冠疫情衝擊已有六年。但要令人放棄一項高度保值的資產，就需要這麼長的時間」。
｜疫情後遺症延伸至今
辦公樓業主與貸款方多年來拒絕正視市場困境。業主注入更多股本，貸款方延長貸款期限，雙方均寄望市場反彈。如今，隨著愈來愈多人認定估值不會回升，貸款方開始強行要求還款或出售物業。分析師指出，辦公樓市場自疫情期間加速下滑，目前正逐步接近底部。優質物業的平均估值，較峰值下跌約35%。
遠端工作引發的需求萎縮，並非唯一壓低估值的因素。業主同時面對高昂的空置空間招租成本，包括豐厚的仲介佣金與租戶獎勵。此外，人工智能如何重塑辦公室使用模式，亦構成額外的不確定性。
｜困境資產成交量上升
數據公司MSCI的數字顯示，去年全美共售出204棟困境辦公樓，高於前年的133棟。困境物業總成交額達52億美元，包括破產拍賣、止贖出售及貸款方接管物業。今年首兩個月，困境辦公樓的成交額達8.08億美元，按年增長24.5%。
多家銀行及貸款機構已具備更強的承受虧損能力。過去數年，它們加固資產負債表，增提呆壞賬準備。管理芝加哥辦公樓的特別服務商CW資產管理公司（CW Asset Management）表示，低廉的成交價是合理的，原因是空置大樓的稅項、公用事業費用及其他開支極為高昂。
｜低價打開重建新路
低廉的收購價格，正催生原本不可行的重建計劃。卡拉布里亞計劃將他在芝加哥購入的辦公樓改建為城市農場及教育中心。他與農業公司Farmzero合作，利用植物生長燈與水耕技術，每年生產數以百萬磅計的莓果、番茄、生菜、香草及其他蔬菜。卡拉布里亞表示，「以這個困境價格購入，讓我們有能力負擔得起改變」。
住宅改建趨勢同樣因低廉收購價格而加速。以大折讓購入物業的開發商，現在可以為高昂的結構改造工程提供財務支持，例如開鑿中庭或重新規劃樓層佈局。數據公司RentCafe的數字顯示，今年年初，全美逾90,000個住宅單位正處於改建程序，按年增長28%。紐約市的老舊大樓領先同業，但稅務優惠及其他政府激勵措施，正推動芝加哥及華盛頓特區出現類似項目。
｜個人投資者填補空缺
機構投資者大致淡出困境市場，轉而專注最具韌性市場中的優質物業。與此同時，高淨值個人投資者正填補空缺。法特赫（Hossein Fateh）是其中一例。他是數據中心投資者，曾因數字房產信託（Digital Realty）以76億美元收購他共同創辦的杜邦法布羅斯科技公司（DuPont Fabros Technology）而積累龐大財富。法特赫近期購入華盛頓特區的GSA大樓，計劃進行住宅改建，在樓層中間加設泳池或中庭以引入採光。他表示，「如果價格不是這麼低，這筆交易根本行不通」。
信貸投資公司Cross Ocean Partners則採取系統化策略，專門收購困境辦公資產的債務與股本。該公司近期籌集了目標7.5億美元基金的首批3億美元，目標市場包括明尼阿波利斯、德克薩斯州奧斯汀及波士頓地區。其策略核心為以大折讓收購資產，並依賴現有租戶的租金現金流獲利。即使辦公需求持續疲軟，在位租金仍可產生利潤。
