按揭利率急升衝擊歐美置業市場 中東戰事推高借貸成本

｜中東戰事觸發利率連鎖反應

中東戰事於2025年2月底爆發，霍爾木茲海峽其後告封鎖，導致油價急升。歐美各地按揭貸款機構隨即上調貸款利率，反映政府借貸成本上升，並押注官方利率最終將上調以遏制通脹。值得注意的是，此輪按揭利率急升發生時，各主要央行尚未採取加息行動，市場已對未來政策走向提前定價。

在美國，30年期按揭利率升至6.36厘，較聯儲局2025年9月開展三次合共0.75厘減息週期前的水平更高。特朗普（Donald Trump）政府曾嘗試透過政府支持企業房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）回購其抵押貸款支持債券，以壓低按揭利率，惟戰事衝擊已將相關措施的效果完全抵消獨立研究機構Capital Economics則警告，按揭利率若持續高企於6厘以上，美國樓市將難以「積聚任何動力」。

｜英國按揭成本升幅最劇烈

歐美各地市場之中，英國所受衝擊最為顯著。兩年期固定按揭（按揭成數75%）的平均掛牌利率，由2月底的3.97厘急升至4月的5.1厘，升幅超過一個百分點。按揭財務顧問公司Knight Frank Finance的合夥人布迪亞（Hina Bhudia）向《金融時報》形容，近期新固定利率貸款息率的「急升」對「人們的購買力造成實質打擊」。她亦預料，成交量將不可避免地放緩，樓價亦將承壓，並補充：「最終影響多大，很大程度上取決於衝突持續多久。」

德國方面，作為歐元區最大經濟體，按揭利率升幅約0.3個百分點，10年期貸款利率升至約3.6厘。德國零售按揭中介公司Dr Klein指出，利率「在數周內急速攀升」，並令「市場感到不安」。他引述Dr Klein的數據說明，一筆新承造的35萬歐羅貸款，年度利息支出因此增加1,000歐羅，升至約13,000歐羅，更指部分置業者已急於在利率進一步上升前鎖定按揭。

｜買家調整心理預期 滯脹風險成最大隱憂

在美國，房產經紀公司Compass表示，許多有意置業者已開始「接受現實」，認定按揭利率不會在「有生之年」回落至疫情期間的2厘水平。這種心態轉變，反映出市場對長期利率走勢的預期已出現根本性轉變。投資者及經濟師普遍相信，若霍爾木茲海峽航運持續受阻，按揭利率將進一步上升，最終迫使各央行加息以遏制通脹壓力，令置業前景更趨黯淡。若局勢升級，將令全球陷入「嚴重滯脹」。Knight Frank Finance的布迪亞亦預料，按揭成本持續飆升，最終將令置業人數減少，成交活動放緩及樓價受壓將「無可避免」。